Wohnen im Alter – wachsende Chance für Investoren

Anzahl zusätzlicher altersgerechter Wohnungen, die erforderlich sind, um die Bevölkerung über 65 Jahre 2040 unterzubringen. Berechnet wird der Bedarf aufgrund der Bevölkerungsprognosen von Wüest Partner, der Prognosen des Unternehmens für die Belegung von Alters- und Pflegeheimen sowie der durchschnittlichen Haushaltsgrösse der betrachteten Gruppe.
Grafik Wüest Partner

Zuerst die zentralen Fakten: Die Zahl der über 65-Jährigen in der Schweiz steigt von 1,73 Mio. (2023) auf 2,38 Mio. bis 2040. Das bedeutet ein Plus von 37% in weniger als 20 Jahren. Die Wohnkostenbelastung dieses rasch zunehmenden Bevölkerungssegments steigt: Über 50% der alleinstehenden Seniorinnen und Senioren überschreiten die kritische Wohnkostenquote von einem Drittel des Bruttoeinkommens.

Bekannt ist aber auch: Viele Seniorinnen und Senioren wechseln trotz Wunsch selten die Wohnung. Emotionale Bindung, Kosten, der organisatorische Aufwand, nicht zuletzt jedoch auch ein knappes (und tendenziell teures) Angebot an passenden 2– bis 3-Zimmer-Wohnungen bremsen den Umzug. Besonders hoch ist die Wohnkostenbelastung in der Grossregion Zürich, in der Innerschweiz sowie in Teilen des Tessins.

Doppelte Herausforderung

Das rasche Wachstum der Anzahl über 65-Jähriger stellt eine doppelte Herausforderung dar: Es gilt, den wachsenden Wohnraumbedarf zu decken und gleichzeitig die Vielfalt der Lebenssituationen und den unterschiedlichen Grad an Selbstständigkeit der Seniorinnen und Senioren zu berücksichtigen.

Die Mehrheit der 65- bis 74-Jährigen lebt in einer Partnerschaft und ist Eigentümerin ihrer Wohnung, die oft schon vor langer Zeit erworben wurde. Nach dem 75. Lebensjahr nimmt der Anteil der Mieterinnen und Mieter sowie der gemeinschaftlichen Wohnformen zu. Jüngere Pensionierte bevorzugen eher ländliche Wohnlagen, während ältere Menschen häufig an zentralere Lagen ziehen, um Dienst- und Pflegeleistungen in Anspruch nehmen zu können.

Engpass bei altersgerechtem Wohnraum

Angesichts der rasch wachsenden älteren Bevölkerung bleibt die Verfügbarkeit altersgerechter Wohnungen unzureichend. Besonders knapp sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen – die bevorzugte Grösse vieler Seniorinnen und Senioren –, deren Inseratebestand in den letzten vier Jahren um rund 40% geschrumpft ist. Parallel dazu liegt die Belegung von Alters- und Pflegeheimen in mehreren Regionen, namentlich in der Westschweiz, bereits auf kritisch hohem Niveau.

Bis 2040 sind laut Wüest Partner schweizweit rund 393000 zusätzliche altersgerechte Wohnungen nötig. Davon entfallen über 20000 auf den Kanton Genf, etwa 16000 auf die MS-Region Aarau und rund 11000 auf die Stadt Zürich. Vonnöten sind aber auch rund 25000 zusätzliche Heimplätze. In mehreren MS-Regionen werden je über 1000 neue Plätze gebraucht, darunter Genf, Aarau und das Zürcher Oberland.

Vielversprechender Markt für Investoren

Das Segment ‹Alterswohnen› profitiert aus der Sicht des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner von struktureller Nachfrage, stabilen und überdurchschnittlich hohen Mieten sowie attraktiven Nettoanfangsrenditen. Die meist grösseren Projekte ermöglichten Skaleneffekte. Gleichzeitig liege der Investitionsbedarf wegen der spezifischen Ausstattung und Betriebserfordernisse höher. Ein Engagement verbinde aber positiven sozialen Impact mit soliden finanziellen Perspektiven.

Entscheidend sein werde die Entwicklung kompakter, gut erschlossener und barrierefreier Wohnungen sowie die Schaffung neuer Seniorenresidenzen mit Dienstleistungen und zusätzlicher Plätze in Alters- und Pflegeheimen, so Wüest Partner. Voraussetzung seien jedoch präzise Kenntnisse der lokalen Marktmechanismen, eine sorgfältige Betreiberwahl, laufendes Monitoring regulatorischer Anpassungen und eine vorausschauende Capex- resp. Instandhaltungsplanung, um die Risikostruktur zu optimieren.

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