Wohnbautätigkeit im Kanton Zürich ankurbeln – aber wie?
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Gründe für den Kriechgang der Bautätigkeit sind höhere Anforderungen an Bauprojekte durch die Verdichtung, gestiegene Zinsen und Baukosten, aufwendigere Baubewilligungsverfahren sowie die Zunahme von Rechtsmittelverfahren. Gleichzeit zog die Nachfrage nach Wohnraum in den letzten Jahren stetig an. Infolgedessen stieg das Angebot an neuem Wohnraum in den letzten Jahren weniger stark als die Zahl der Haushalte. Dieses Ungleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt führt zu einer zunehmenden Verknappung und steigenden Miet- und Kaufpreisen insbesondere bei neu ausgeschriebenen Wohnungen und Häusern.
Wüest Partner analysierte die Wirkung von 16 wohnungspolitischen Gegenmassnahmen. Die erwarteten Auswirkungen jeder einzelnen – unabhängig davon, ob sie bereits in Kraft ist oder künftig umgesetzt werden könnte – wurden dabei anhand von vier zentralen Dimensionen bewertet: Mietpreisdämpfung, Angebotsausweitung, Wirkungsintensität und Nebenwirkungen. Besonders vielversprechend in Bezug auf die beiden Dimensionen Angebotsausdehnung und Mietpreisdämpfung erschienen dabei eine Erhöhung der Ausnützungsziffer in Kombination mit einem Anteil an preisgünstigem Wohnraum.
Besonders effektiv, so die Studie von Wüest Partner, sei die Ausnützungserhöhung, wenn durch substantielle Aufstockungen deutlich mehr Wohnfläche geschaffen werde. Diese könnten auch preisgünstigen Wohnraum erhalten und damit graue Emissionen vermeiden. Leider sei in der Praxis jedoch oftmals die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben. Die baulichen und energetischen Anforderungen seien oftmals zu hoch, und die Kosten der Aufstockung rechtfertigten den zusätzlichen Mietertrag nicht. Die Studienautoren folgern: ‹Pragmatischere Ansätze und realistischere bauliche Vorgaben sind daher künftig notwendig, um diese Potentiale zu nutzen.›
‹Höhere Ausnützung unverzichtbar›
Die Analyse zeigt, dass keine der untersuchten wohnungspolitischen Massnahmen vom gemeinnützigen Wohnungsbau bis zu Mietpreisdeckel und Renditeverbot als universelle Lösung für die Herausforderungen des Wohnungsmarktes im Kanton Zürich dienen kann. Einzelne Massnahmen wie das kommunale Vorkaufsrecht wiesen zwar punktuelle Effekte auf, schnitten jedoch insgesamt schlecht ab, da sie zu Unsicherheiten führten und nur geringe mietpreisdämpfende Wirkungen erzielten. Ebenso zeigten Instrumente wie die Wohneigentumsförderung oder die Limitierung von Wohnungsgrössen nur eine bescheidene Wirkung auf die zentralen Zielgrössen.
Die Studie rät zu einem sequentiellen Ansatz, der zunächst die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum priorisiert: ‹Obwohl Neubauten häufig mit hohen Anfangsmieten verbunden sind und dies auf den ersten Blick kontraintuitiv erscheinen mag, entlasten sie den Markt segmentübergreifend und tragen langfristig zur Mietpreisdämpfung, zum Qualitätserhalt und zur adäquaten Wohnraumversorgung bei. Zum anderen entsteht langfristig durch das ‹Filtering-down› zusätzlicher bezahlbarer Wohnraum.›
Ein ausreichendes Wohnungsangebot und bezahlbare Mieten: Verschiedene wohnpolitische Instrumente könnten dazu beitragen, das Ziel zu erreichen, so das Fazit der Studie. Eine Massnahme scheint aber zwingend: ‹Eine gezielte, substanzielle und zeitnahe Erhöhung der Ausnützung dürfte unverzichtbar werden. Im Gegenzug können Vorgaben für preisgünstiges Wohnen gemacht werden, sofern diese ausreichend attraktiv für die Entwicklung von Wohneigentum ausgestaltet werden.›
Links www.zh.ch | www.wuestpartner.com
