Wohnbau zieht langsam an – aber noch mit wenig Kraft
Prognose für die Entwicklung der Hochbauinvestitionen.
Grafik Wüest Partner
Im Neubau ist eine moderate Verschiebung hin zu kleineren Wohnungen sichtbar. Ihr Anteil stieg von 31% (2015–2019) auf 36% (2020–2024). Das ist gut: denn demografische und gesellschaftliche Trends – wie die Alterung der Bevölkerung und sinkende Geburtenraten – verschieben die Nachfrage dauerhaft in Richtung kompakter Einheiten. Absolut reicht die Zahl neuer Kleinwohnungen dennoch nicht, um die veränderte Nachfragestruktur zu bedienen. Und: Trotz der Verlagerung zu kleineren Formaten steigen die Investitionen je Wohnung weiter – seit 2015 bei Mietobjekten um 25%. Treiber sind höhere Baukosten, strengere Vorgaben, gestiegene Qualitätsansprüche und teure Innenentwicklungsareale. Bezahlbarer Wohnraum bleibt damit eine der grössten Herausforderungen des kommenden Jahrzehnts.
Nach Jahren des Rückgangs hat sich das Angebot stabilisiert: Im dritten Quartal 2025 wurden schweizweit rund 102000 Mietwohnungen ausgeschrieben – erstmals wieder leicht mehr als im Vorjahr (+0,1%). Der Tiefpunkt ist damit wohl erreicht; historisch bleibt das Niveau jedoch tief: Gegenüber 2015 liegt das Inseratevolumen weiterhin um 35% tiefer. Gleichzeitig nimmt die preisliche Polarisierung zu: Erschwingliche Wohnungen mit Mieten unter 200 CHF/m2 und Jahr sind seit 2015 um die Hälfte geschrumpft, während das hochpreisige Segment wächst.
Der Nachfrageüberhang ist weiterhin markant: Im Schnitt kommen 3,3 Suchabos auf ein Inserat. 2025 hat sich die Zusatznachfrage jedoch spürbar abgeschwächt. Hauptgrund ist die Abkühlung am Arbeitsmarkt: Die Beschäftigung legte nur um 0,5% zu – der schwächste Zuwachs seit der Pandemie. Damit verliert ein zentraler Treiber des Wohnraumbedarfs – die Zuwanderung von Erwerbspersonen – an Kraft. Folglich wuchs die ständige Wohnbevölkerung im ersten Halbjahr 2025 nur noch um 31800 Personen, was einem Minus von 21% gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Für 2026 erwartet Wüest Partner ein unterdurchschnittliches Bevölkerungswachstum von 0,6%.
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