Immobilienmarkt: Wohnen, wohnen über alles
Corona zwingt zu neuer Wertschätzung für die eigenen vier Wände. Die Credit Suisse stellt ihren aktuellen Bericht zum Schweizer Immobilienmarkt vom März 2021 folgerecht unter den Titel ‹Home Sweet Home›. Bild Belux
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Mit Corona ist die Wohnung zum absoluten Mittelpunkt des Lebens geworden, was auffällige Verschiebungen der Nachfragepräferenzen zur Folge hat. Schöner, grösser, besser muss die Wohnung sein. Gerne mit Aussenraum und am liebsten im Eigentum. Wohneigentum erfährt gegenwärtig ein kaum für möglich gehaltenes Interesse von Kaufwilligen.
Im Vertrauen auf tiefbleibende Zinsen und in wachsender Sorge vor einer Überwälzung von Negativzinsen forcieren viele Haushalte das Ziel des Eigentumserwerbs. Auf Such-Abos basierende Nachfrageindizes signalisieren sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser Rekordwerte. Die Ökonomen der Credit Suisse zählen derzeit schweizweit 2,1 Such-Abos pro inseriertes Eigentumsobjekt.
Entrückter Traum vom Wohneigentum
Der Sehnsucht nach einem eigenen Zuhause steht allerdings ein unverändert knappes Angebot gegenüber. Die Produktion von Wohneigentum nimmt seit Jahren ab; eine Trendwende ist nicht in Sicht. Die Knappheitssignale sind dann auch nicht mehr zu übersehen. Innerhalb eines Jahres sind die Preise auf bereits sehr hohem Niveau nochmals um mehr als 5% gestiegen. In der Folge können immer weniger Haushalte die regulierungsbedingt hohen Finanzierungsanforderungen erfüllen.
Zwei von drei schweizweit inserierten Objekten mit vier und mehr Zimmern sind für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen kalkulatorisch nicht mehr tragbar. Neubauten und Objekte an zentralen und damit teuren Lagen rücken für solche Haushalte in noch weitere Ferne. Die Haushalte suchen entsprechend vermehrt in der Peripherie der Grosszentren oder in ländlichen Gemeinden nach Wohneigentum – zumal der Trend zum Homeoffice bei gleichbleibender wöchentlicher Pendelzeit einen grösseren Suchradius erlaubt.
Erstaunlich robuste Mietwohnungsnachfrage
Insbesondere im urbanen Raum können die wenigsten Haushalte überhaupt noch zwischen Eigenheim und Miete wählen, was letztlich automatisch die Mietwohnungsnachfrage stützt. Für die erstaunlich robuste Mietwohnungsnachfrage war aber in erster Linie ausschlaggebend, dass der befürchtete Einbruch der Zuwanderung aufgrund der Corona-Krise ausblieb.
Vergleichsweise schwierigere Arbeitsmarktbedingungen in den Heimatländern bewogen viele potentielle Wegzüger dazu, im sichereren Hafen Schweiz zu bleiben, so dass der Saldo von Zu- und Wegzügern 2020 sogar deutlich grösser ausfiel als im Vorjahr. Die Ökonomen der Credit Suisse erwarten auch im laufenden Jahr eine robuste Nettozuwanderung, wodurch trotz Corona-Krise auf dem Mietwohnungsmarkt nur mit einer moderaten Nachfrageabschwächung zu rechnen ist.
Büroflächenbedarf wird neu kalibriert
Die Nachfrage nach Büroflächen bleibt sehr tief, da Unternehmen mit Anmietungen zuwarten und erst einmal prüfen, inwiefern sie mittels Homeoffice langfristig Büroflächen einsparen können. Aktuell wird der Stellenwert zentraler Büroarbeitsplätze unterschätzt. Vor der zweiten Pandemiewelle war eine schwache, aber doch stetige Rückkehr der Arbeitskräfte ins Büro zu verzeichnen. Dies könnte bedeuten, dass Büros schon bald ein stärkeres Comeback erleben könnten, als viele heute glauben.
Ungeachtet dessen rechnen die Ökonomen der Credit Suisse für die nächsten Jahre mit einem wieder zunehmenden Überangebot. In der Folge dürften die Leerstände steigen und die Mieten sinken. Einzig hervorragend erschlossene Standorte sowie Innenstadtlagen dürften sich diesem Trend entziehen können. Das bereits heute grösser gewordene Gefälle zwischen den Zentren und den Rändern der Büromärkte in Bezug auf Flächenangebote, Leerstände und Mietpreise dürfte sich somit in den nächsten Jahren weiter akzentuieren.
Logistik: Immobiliensegment der Stunde
Logistikdienstleistungen sind in einer Welt, in der dauernd mehr online bestellt wird, für Hersteller und Detailhändler zu einem Schlüsselfaktor geworden. Corona hat diese Entwicklung beschleunigt. Entsprechend gross ist der Logistikflächenbedarf. Es fehlt an modernen Lagerflächen sowie Distributions- und Umschlagszentren, weil viele Bestandsobjekte in der Schweiz überaltert sind.
Neuentwicklungen stossen vielerorts auf Widerstand und kommen nur langsam voran. Dafür geeignete Grundstücke sind rar, was die Preise steigen lässt. Die Knappheit des Angebots und die guten längerfristigen Nachfrageaussichten machen Logistikimmobilien zu einer interessanten Diversifikationsmöglichkeit für Anleger, die von den geringen Korrelationen mit anderen Immobiliensegmenten und den hohen Renditeprämien profitieren wollen.
