Solange Negativzinsen vorherrschen, wird weiter gebaut. Der Schweizer Immobilienmarkt muss sich daher auf noch höhere Mietwohnungsleerstände einstellen. Das, so die CS-Ökonomen, zwinge die Vermieter zu einer Rückbesinnung auf die Wohnungsqualität. Neben der Lage bestimmten vor allem die Grundrisse, welchen Nutzen die Mieter aus der gemieteten Anzahl Quadratmeter ziehen könnten.

Lange vernachlässigter Stellenwert der ‹inneren Werte›

Die Qualität der Grundrisse sei in der Immobilienwirtschaft erstaunlicherweise nie wirklich ein Thema gewesen, stellen die CS-Ökonomen fest – dies, obwohl bei den Wohnungssuchenden der Grundriss nach Mietpreis, Grösse und Helligkeit an vierter Stelle der Beurteilungskriterien stehe.

Die Vernachlässigung der Thematik mag daran liegen, dass seit Ende der  neunziger Jahre auf dem Schweizer Wohnungsmarkt während langer Zeit ein Vermietermarkt herrschte, auf dem sich die Anbieter um den Absatz der Wohnungen nicht sorgen mussten. Erschwerend kam hinzu, dass die Grundrissqualität bis vor kurzem nur schwierig zu messen war.

Algorithmen machen Grundrisseigenschaften messbar

Die Ökonomen der Credit Suisse haben sich mit dem Schweizer Startup Archilyse zusammengetan, um die Qualitätsaspekte von Grundrissen zu analysieren. Mit digitalen Technologien lässt sich beispielsweise der Lichteinfall für jedes Zimmer einer Wohnung rechnerisch ermitteln, so dass die Helligkeit der Wohnung quantifiziert werden kann.

‹Grundrisseigenschaften werden so besser miteinander vergleichbar, und Interessenten verfügen über Kennzahlen, ohne die Wohnung besichtigen zu müssen›, erklärt Matthias Standfest, CEO von Archilyse. Zusammen mit dem innovativen Startup, das diese digitalen Technologien beherrscht, wollen die Ökonomen der Credit Suisse dem Grundriss die Bedeutung zukommen lassen, die er eigentlich verdient.

Kaufen schlägt Mieten noch auf Jahre hinaus

Wohneigentum bleibt trotz hoher Immobilienpreise fast überall in der Schweiz die günstigere Wohnform: diesen Befund haben die Medien letzte Woche bei der Berichterstattung in den Vordergrund gestellt. Bei einer Vollkostenrechnung schneidet die Eigentumswohnung im Mittel um 18% günstiger ab als eine vergleichbare Mietwohnung. Werden nur die liquiditätswirksamen Kosten berücksichtigt, fällt das Resultat noch deutlicher zugunsten des Wohneigentums aus.

Zu verdanken ist dies den anhaltend tiefen Hypothekarzinsen, die in Verbindung mit dem günstigen Wirtschaftsumfeld und der guten Arbeitsmarktlage eigentlich die Nachfrage beflügeln müssten. Dass dem nicht so ist, dafür sorgen die von der Regulierung auferlegten hohen Finanzierungshürden, welche die Nachfrage nach Wohneigentum ausbremsen.

Eigentumsquote könnte sich 2019 rückläufig entwickeln

Das Preiswachstum dürfte daher 2019 verhalten bleiben und die Marke von 2% nicht überschreiten, prognostizieren die Ökonomen der Credit Suisse. Dass die Preise überhaupt stiegen, sei der schwachen Bautätigkeit zuzuschreiben. Weil sich die Entwickler auf den Bau von Mietwohnungen konzentrierten, die ihnen von den Investoren buchstäblich aus den Händen gerissen würden, nehme die Produktion von Wohneigentum immer mehr ab.

Dies führe stellenweise zu Knappheitserscheinungen, die sich in höheren Preisen manifestierten. Als Folge der regulatorisch gedrosselten Nachfrage und des vernachlässigten Baus von Wohneigentum dürfte die Eigentumsquote, die bei rund 39% liegt, 2019 gemäss der Analyse der CS-Ökonomen erstmals seit langem wieder sinken.

Weiterhin Mietwohnungen am Fliessband

Weil die Bautätigkeit kaum nachlässt, werden 2019 abermals zahlreiche neue Mietwohnungen auf den vielerorts bereits übersättigten Markt kommen. Gebaut wird hauptsächlich in den Agglomerationsgemeinden, während die Bautätigkeit in den Grosszentren massiv hinter derjenigen in anderen Gemeindetypen zurückbleibt. Die Wohnungsknappheit in den Grosszentren ist daher hausgemacht.

Die Bautätigkeit bleibt insgesamt zu hoch, was eine direkte Folge des tiefen Zinsniveau ist, und sie erfolgt am falschen Ort, weil zu wenig verdichtet wird. Das Auseinanderklaffen von Nachfrage und Angebot ausserhalb der Grosszentren wird die Leerstände auf dem Mietwohnungsmarkt 2019 zum zehnten Mal in Folge erhöhen, wenn auch mit leicht verlangsamten Tempo im Vergleich zum Vorjahr.

Derweil erwarten die Ökonomen der Credit Suisse, dass sich die Angebotsmieten stärker negativ entwickeln und um 1% bis 2% fallen. Die Lagequalität wird daher wichtiger denn je im Wettbewerb um die Mieter. Die Topografie der Leerstände macht deutlich, dass eine gute Erreichbarkeit des Standorts bzw. die Nähe zu den Zentren ein Hauptfaktor für ein geringes Leerstandrisiko ist.

Link CS ‹Schweizer Immobilienmarkt 2019› (PDF, 4.96 MB)