Büros sind künftig vermehrt als Ort des Austauschs gefragt.
Bild Renggli AG, Sursee

Das starke Beschäftigungswachstum seit dem zweiten Halbjahr 2021 hat die Nachfrage nach Büroflächen beflügelt. Viele Unternehmen, die sich während der Pandemie mit Flächenanmietungen zurückhielten, konnten nicht mehr länger warten und mussten handeln. Meldungen über Vermietungserfolge begannen sich zu häufen, und die Mieter spürten, dass sie an gewissen Orten zugreifen mussten, um am Ende nicht mit leeren Händen dazustehen.

Die Flexibilisierung der Arbeitswelten im Zuge von Homeoffice ist eine Realität. Die Büro-Belegungsraten bleiben klar unter dem vorpandemischen Wert. Die Unterschiede sind je nach Branche und Unternehmen zwar gross, inzwischen bietet aber eine grosse Mehrheit der Firmen flexible Arbeitsmodelle an – auch, um als Arbeitgeber attraktiv zu bleiben. Aufgrund der nur noch zeitweisen Präsenz der Mitarbeitenden im Büro ändert sich auch dessen Rolle. Die Bedeutung des Büros als Kommunikations- und Austauschort nimmt deutlich zu, was sich wiederum in veränderten Ansprüchen der Mieter äussert.

Flächenangebot sinkt moderat

Die kräftige Belebung der Flächennachfrage lässt eine entsprechende Reduktion des Volumens ausgeschriebener Büroflächen und folglich eine sinkende Angebotsquote erwarten. Tatsächlich ist die Angebotsquote 2022 in der Schweiz gegenüber dem Vorjahr von 5,8 % auf 5,6 % gesunken. In den Büroflächenmärkten der Grosszentren wurden bei rund 54% der ausgeschriebenen Büroangebote mit einer Grösse von über 1000 m2 Vermietungserfolge erzielt.

Gleichzeitig tauchen an anderer Stelle jedoch neue Bestandsflächen zur Wiedervermietung auf. Die verfügbaren Flächen reduzieren sich in der Summe daher weniger stark und verschieben sich teilweise bloss von einem Objekt zum anderen. Die in Anbetracht des robusten Beschäftigungwachstums nur verhaltene Reduktion der Angebotsquote lässt auf eine nur mittelmässige Absorption schliessen.

Zürich und Lausanne performen gut

Der Rückgang der Angebotsquote ist insbesondere den Büroflächenmärkten Lausanne und Zürich zu verdanken. In Lausanne hatte eine starke Nachfrage trotz ansehnlicher Bautätigkeit einen Angebotsrückgang zur Folge. In Zürich half die seit Jahren verhaltene Flächenausweitung, die Angebotsquote weiter zu reduzieren. Demgegenüber vermochte Basel die hohe Bautätigkeit der letzten Jahre weit weniger gut zu verdauen und weist mittlerweile hinter Genf die zweithöchste Angebotsquote auf.
 
Das Zwischenhoch kam für den Schweizer Büromarkt genau richtig: Dank sinkender Leerstände und steigender Abschlussmieten kann er sich dem erwarteten kommenden Abschwung einigermassen gestärkt stellen. Weil zudem die letztes Jahr bewilligten Investitionen um 11% unter dem Langfristmittel bleiben, droht keine übermässige Flächenausweitung. Wenn etwas das Bild trübt, dann das für die Schweiz eher hohe Niveau der Angebotsquoten. Insbesondere in den Vororten der Grosszentren haben in den letzten Jahren immer mehr Flächen Vermarktungsschwierigkeiten gezeigt. Dieser Trend setzt sich fort.

Umnutzen: einfacher gesagt als getan

Stehen zu viele Büroflächen leer, erklingt rasch der Ruf nach Umnutzungen, zumal Wohnungen in den Städten Mangelware sind. Für eine Umnutzung in attraktiven Wohnraum müssen allerdings zahlreiche Parameter erfüllt sein. Zunächst muss die Umnutzung zonenkonform sein. Dann gilt es, die baulichen Knacknüsse zu lösen und vor allem die hohen Investitionskosten über höhere Erträge wieder einzuspielen. Das ist nicht an allen Standorten möglich.

In vielen Fällen machen zudem die Umbaukosten 75–80% der Kosten eines Neubaus aus. Das macht deutlich, dass Investoren nur bei einem lange drohenden Leerstand in den sauren Apfel einer Umnutzung beissen. Umnutzungen sind also kein einfaches Unterfangen. Sie sind zwar an diversen Standorten zu beobachten, werden aus Sicht der Credit-Suisse-Ökonomen aber kaum ein massenweises Phänomen werden.

Link Büroflächenmarkt 2023 (PDF, 4.4 MB)