In den Schweizer Grossstädten fielen 2016 gemäss den UBS-Ökonomen die Spitzennettorenditen für Mehrfamilienhäuser von durchschnittlich 2,8% auf 2,6%. Dies entspricht einem weiteren Kapitalwertanstieg von 6%. Aufgrund der tiefen Renditen steigt der Anreiz für Investoren, an weniger zentralen Standorten eine Mehrrendite zu suchen.
Doch die Zahl der leerstehenden Mietwohnungen – diese hat sich seit 2009 bereits verdoppelt – dürfte im laufenden Jahr weiter ansteigen. Auf den ersten Blick scheinen die zu erwartenden Ertragsausfälle angesichts einer gesamtschweizerischen Leerstandsquote bei Mietwohnungen von 2% noch moderat. Aber bereits in jeder vierten Gemeinde stehen über 5% Prozent der Mietwohnungen leer.
Sinkende Mieten erwartet
Leerstandsquoten sind kein exaktes Mass für das Risiko von Mietzinsausfällen. Erstens werden Zahlungsausfälle bei Mietern oder renovationsbedingte Mietzinsausfälle nicht als Leerstand erfasst. Zweitens finden sich leere Wohnungen häufig in Liegenschaften an schlechten Mikrolagen, in Teilsegmenten wie dem Luxus- oder Ferienwohnungsmarkt sowie in Neubauten.
So betragen beispielsweise die Leerstände bei Neubauten rund 10%. Gerade in wenig liquiden Teilmärkten (wenig Mieterwechsel) müssen sich Investoren also auf eine langwierige und somit kostspielige Vermarktung einstellen. Drittens kommt es bei der aktuellen Leerstandsquote bereits bei jeder zehnten Liegenschaft zu einem Jahresmietzinsausfall von mehr als 10%. Bei kleineren und ungenügend diversifizierten Immobilieninvestoren kann dies Liquiditätsengpässe verursachen.
Anhaltender Leerstand führt zu tieferen Mieten. Gemeinden mit einer Leerstandsquote von mehr als 2% über dem Durchschnitt weisen gemäss UBS ein um 10% tieferes Mietpreisniveau auf als Gemeinden mit einer durchschnittlichen Leerwohnungsquote. So sanken die Angebotsmieten 2016 – erstmals seit 2000 – um 1,3% gegenüber dem Vorjahr; Neubaumieten gingen gar um 3,4% zurück. Die UBS-Ökonomen erwarten für 2017 einen weiteren Rückgang der Angebotsmieten um 1%.
Eigenheimpreise dürften stagnieren
Auf dem Eigenheimmarkt herrscht nach 17 Jahren Preisanstieg grosse Unsicherheit über den weiteren Verlauf des aktuellen Immobilienzyklus. Bis 2012 waren die grossen Wirtschaftszentren und ihre engsten Agglomerationsräume die Gewinner des Eigenheimbooms, doch seither verzeichnen primär Gemeinden in der Peripherie hohe Preissteigerungen. Allerdings schwäche sich die Aufholbewegung der Eigenheimpreise in der Peripherie ab, so die UBS.
Das Ende sinkender Zinsen, ein nicht weiter steigender Flächenkonsum pro Kopf und stagnierende Einkommen dürften die künftige Wertentwicklung beeinträchtigen. Aufgrund der stabilen Konjunkturlage und der offenen Geldschleusen der Notenbanken halten die UBS-Ökonomen eine schweizweite Korrektur aber für vorerst unwahrscheinlich. Sie erwarten gesamtschweizerisch 2017 ein Nullwachstum der Preise von Eigentumswohnungen und nur einen geringfügigen Preisanstieg bei Einfamilienhäusern von 0,5%.
Nachfrageflaute im Büroflächenmarkt
Das Leerstandsrisiko bei Büroflächen scheint insbesondere an guten Mikrolagen überschaubar zu sein. Im vergangenen Jahr sanken die Leerstände in den Grossstädten, und auch die Portfolios der grossen börsennotierten Immobiliengesellschaften zeigten eine Reduktion der Leerflächen. Doch die Vollvermietung einer Liegenschaft erfordert ein aktives Flächenmanagement und muss vermehrt mit deutlichen Mietabschlägen erkauft werden.
Der Bremsklotz für eine Verbesserung der Investitionsperspektiven auf dem Büroflächenmarkt liegt auf der Nachfrageseite. So wuchs 2016 die Bürobeschäftigung nur mit rund 0,2% – dem tiefsten Wert seit der Finanzkrise. Dieses Jahr ist laut UBS noch nicht von einer Reduktion des Überangebots auszugehen. Ihre Ökonomen erwarten für 2017 bei Büroflächen einen Mietpreisrückgang von 2%.
Ein noch härterer Verdrängungswettbewerb spielt auf dem Verkaufsflächenmarkt. Rückläufige Detailhandelsumsätze lassen die Mieten für Verkaufsflächen fallen und die Leerstände ansteigen. Dennoch öffnen neue Einkaufszentren ihre Tore. Bis 2020 könnten weitere zehn Zentren mit einem Flächenangebot von insgesamt rund 100000 m2 folgen. Zentren, die den heutigen erlebnisorientierten Kundenansprüchen nicht genügen, werden zu den Verlierern gehören. Die UBS-Ökonomen erwarten eine Mietpreisrückgang bei Verkaufsflächen von 3%.
