Die Preise für Einfamilienhäuser haben gemäss Raiffeisen im ersten Quartal 2024 schweizweit um 1,4% angezogen. Die stärksten Preisanstiege innert einem Jahr verzeichneten Einfamilienhäuser in den Zentren. Die Aufschlüsselung der Preisentwicklung auf Gemeindetypen zeigt, dass die Hauspreise in den Zentrumsgemeinden innerhalb eines Jahres mit 7,1% am stärksten gestiegen sind. Aber auch in allen anderen Gemeindetypen gingen die Preise nach oben. Im Bild: aufgestocktes Einfamilienhaus in der Stadt Zürich.
Bild Michael Meuter, Zürich

Bei der Bewertung stellte sich heraus: Je teurer die Gemeinde, desto höher das Preiswachstum. So sind die Preise von Einfamilienhäusern in der Stadt Zürich innerhalb der letzten fünf Jahre sogar um 35% gestiegen – auf ein mittleres Niveau von sage und schreibe CHF 2,7 Mio. Rund um den Zürichsee haben 12% aller Einfamilienhäuser eine Wertsteigerung von über CHF 1 Mio. erfahren. Das heisst: Um die gängigen Finanzierungskriterien zu erfüllen, müssten Kaufinteressenten heute CHF 200000.– mehr Vermögen und CHF 160000.– mehr jährliches Einkommen aufweisen als noch vor fünf Jahren.

Auch Preise von über CHF 3 Mio. für ein Einfamilienhaus sind keine Seltenheit mehr: In der Stadt Zürich liegt mehr als jedes vierte Objekt in diesem Preisbereich, in Meilen sogar mehr als jedes dritte. ‹Auch wenn die enormen Preissteigerungen der Vergangenheit angehören – von sinkenden Preisen sind wir weit entfernt. Zu gering ist der Bestand an Einfamilienhäusern und weiterhin zu gross die Nachfrage›, sagt Ursina Kubli, Leiterin Immobilienresearch bei der Zürcher Kantonalbank.

Junge Familien werden abgehängt

Die Frage drängt sich auf, wer sich ein Eigenheim überhaupt noch leisten kann. Um dies zu beantworten, haben die Immobilienökonomen der Zürcher Kantonalbank mithilfe von anonymisierten Steuerdaten des Kantons Zürich Mieterinnen und Mietern in die Haushaltsbücher geschaut und errechnet, bis zu welchem Preis diese am Eigentumsmarkt mitgehen können. Es zeigt sich: Gerade für junge Familien sind die Umstände aufgrund der enormen Preisentwicklung schwierig.

Ein mittelpreisiges Einfamilienhaus im Kanton Zürich (derzeit CHF 1,6 Mio.) könnten sich aktuell nur noch 9% der Mieter-Ehepaare zwischen 30 und 40 leisten; vor fünf Jahren lag der Anteil hier immerhin noch bei 13%. Besser steht es um die Generation der 50- bis 65-Jährigen: Sie hatten mehr Zeit, Vermögen auf die Seite zu legen, und haben gegebenenfalls zusätzliches Kapital geerbt. Auch können sie in der Regel durch Berufserfahrung höhere Einkommen vorweisen. Bei Objekten zu CHF 3 Mio. wären noch 11% der älteren Mieterinnen und Mieter im Rennen.

Knappheit auch bei Mietwohnungen

Unerfreulicherweise ist die Knappheit für Zürcherinnen und Zürcher nicht nur ein Thema im Eigenheimmarkt – inzwischen präsentiert sich auch die Lage am Zürcher Mietwohnungsmarkt angespannt. Allein im Kanton Zürich haben sich letztes Jahr mehr als 20000 zusätzliche Einwohner mit einem Bedarf an 10000 zusätzlichen Wohnungen niedergelassen; gleichzeitig stagniert die Bautätigkeit. Für das aktuelle Jahr erwarten die Expertinnen und Experten der Zürcher Kantonalbank, dass die Angebotsmieten im Kanton Zürich um 4,5% steigen (Schweiz: 4%); die Leerstände dürften noch weiter sinken.

‹Um der Wohnungsknappheit zu begegnen, bietet sich insbesondere eine Verdichtung in den Städten an. Die Flächeneffizienz ist besonders gut, erlaubt die Bau- und Zonenordnung hier doch mehr Stockwerke als in kleinen Gemeinden. Damit dies gelingt, müssen die Städte und deren Bewohner das Wachstum allerdings auch zulassen›, sagt Ursina Kubli. Dafür sollte das zweifellos wichtige Recht auf Einsprache ausgewogen mit dem grossen Bedarf an der Erstellung zusätzlicher Wohnungen in Einklang gebracht werden. Denn: Nur wenn Bauen wieder attraktiver wird, lässt sich die Bautätigkeit signifikant steigern.

Links www.raiffeisen.ch | ZKB ‹Immobilien aktuell›, März 2024 (PDF, 4.8 MB)