UBS-Immobilienblasenindex im 4. Quartal 2016
Grafik UBS
Der UBS-Immobilienblasenindex bewegt sich mittlerweile seit eineinhalb Jahren in der Bandbreite von 1,30 bis 1,45 Indexpunkten. Die Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt hätten sich damit stabilisiert, seien aber nicht gesunken, so die UBS-Ökonomen. So sei die Abhängigkeit der Eigenheimpreise von tiefen Zinsen in den letzten Quartalen weiter gestiegen.
Das Kauf/Mietpreis-Verhältnis habe das neunte Quartal in Folge zugenommen, auch weil seit Mitte 2014 die laufenden Kosten eines Eigenheims im Schweizer Durchschnitt tiefer seien als die Mietkosten eines vergleichbaren Objekts. Doch schon bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen um 1% würden die Kosten eines Eigenheims wieder diejenigen einer vergleichbaren Mietwohnung übersteigen, warnt die UBS, was eine Preiskorrektur auf dem Eigenheimmarkt auslösen könnte.
Verschuldung nur noch durch Neubauten getrieben
Das Volumen der ausstehenden Haushaltshypotheken nahm nur noch um 2,6% gegenüber dem Vorjahr zu. Dies ist der tiefste Wert seit Dezember 1999. Die Hypothekarvolumen steigen jedoch weiterhin schneller als das verfügbare Einkommen der Haushalte in der Schweiz. Generell wird das Wachstum des Hypothekarvolumens durch den Neubau von Wohnungen, die Neubelehnung des Wohnungsbestands sowie die Höhe der Amortisationszahlungen bestimmt.
Doch die Zunahme der Haushaltsverschuldung um CHF 18 Mia. im Jahr 2016 dürfte gemäss der Berechnung der UBS-Ökonomen vollständig der Belehnung von Neubauten geschuldet sein. Im vergangenen Jahr dürfte damit mehr amortisiert worden sein, als der Wohnungsbestand zusätzlich belehnt wurde.
Preiskorrekturen verschieben regionale Gefahrenherde
Die Zahl der Gefahrenregionen nach Massgabe der Indexkriterien blieb im vierten Quartal 2016 unverändert. Die Regionen Genf, Nyon und Morges befinden sich gemäss UBS in einer Korrekturphase. Die lokalen Eigenheimmärkte hätten sich in diesen Regionen bereits abgekühlt.
Preiskorrekturen im Wallis, im Berner Oberland und in Teilen Graubündens haben in den vergangenen drei Jahren dazu geführt, dass keine Tourismusregion mehr auf der Gefahrenkarte des UBS-Immobilienblasenindexes zu finden ist. Der Schwerpunkt der regionalen Risiken verschiebt sich darin graduell vom Genfersee in die Regionen Zürich und Zentralschweiz.
Link www.ubs.com
