Lignum Holzwirtschaft Schweiz

Im Wohnungsmarkt wird die Luft laufend dünner

Die Zahl ausgeschriebener Wohnungen sinkt rapide. Gleichzeitig werden immer weniger neue Wohnungen fertiggestellt. Raiffeisen hält in ihrem neuen Bericht ‹Immobilien Schweiz› einen starken Anstieg der Marktmieten für eine Frage der Zeit. Keine solche Dynamik werde es hingegen bei den Bestandsmieten geben – selbst bei einem Anstieg des Referenzzinses.

Wohnungen werden deutlich knapper: Veränderung der Anzahl im Internet ausgeschriebener Wohnungen zwischen dem 31.12.2021 und dem 31.12.2022.
Grafik Raiffeisen/Quelle Meta-Sys, Raiffeisen Economic Research

 

Obwohl die Schweiz ein hohes Bevölkerungswachstum aufweist, ist die Wohnbau-Projektpipeline hierzulande dünn. Die ohnehin schon allgegenwärtige Knappheit im Schweizer Immobilienmarkt hat sich zuletzt noch einmal deutlich akzentuiert. Das zeigt sich derzeit vor allem am Mietwohnungsmarkt, wo die Zahl der ausgeschriebenen Wohnungen weiter markant abnimmt.

Gleichzeitig lässt ein spürbarer zusätzlicher Zuwanderungsimpuls die Nachfrage nach Wohnraum weiter in die Höhe schnellen, während weiterhin keine Anzeichen einer Angebotsausweitung auszumachen sind. Die Leerstände schmelzen entsprechend weiter im Rekordtempo dahin. ‹Es ist nur noch eine Frage der Zeit, bis die Marktmieten stark anziehen›, sagt Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.


Träge Bestandsmieten

Keinen sprunghaften Anstieg werde es dagegen bei den mietrechtlich geschützten Bestandsmieten geben. Zwar wird der hypothekarische Referenzzinssatz, an dem sich die Mietzinsen orientieren, 2023 voraussichtlich erstmals in seiner bald 13-jährigen Geschichte steigen, aber von der ersten Erhöhung dürften Raiffeisen-Schätzungen zufolge ‹nur› rund 45% der Mieterinnen und Mieter betroffen sein.

Grund dafür ist, dass ein Grossteil der Haushalte in der Phase sinkender Referenzzinssätze nicht von ihrem Recht Gebrauch gemacht haben, Mietzinssenkungen einzufordern. ‹Von der erstmaligen Erhöhung des Referenzzinssatzes unmittelbar betroffen sind vorerst lediglich die rund 18% der Mieterhaushalte, welche die letzte Referenzzinssatzsenkung eingefordert haben, sowie die insgesamt rund 27% der Haushalte, die seit der Senkung umgezogen sind oder neu gegründet wurden›, erklärt Neff.


Asymmetrien sind Fakt

Mangels Erfahrungen mit einem steigendem Referenzzins sei schwer abschätzbar, wie viele Vermieterinnen und Vermieter auch tatsächlich Mietzinserhöhungen durchsetzen würden, so Raiffeisen. Wie bei Referenzzinssatzsenkungen gibt es auch in der Gegenrichtung keinen Automatismus bei der Weitergabe höherer Mietzinsen.

Von einer ‹gewissen Asymmetrie› sei jedoch auszugehen, so Neffs Einschätzung, da Vermieter in der Regel besser über die Mechanismen und Spielregeln im Markt informiert und professioneller organisiert seien. Gerade institutionelle Investorinnen und Investoren seien ihren Kunden gegenüber verpflichtet, ihre Immobilienportfolios renditeorientiert zu bewirtschaften.


Links Raiffeisen Immobilien 1. Quartal 2023 (PDF, 1.2 MB) | www.raiffeisen.ch/casa