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Der Renditemarkt Wohnen hat sich in vielen Regionen der Schweiz durch den tieferen Wanderungssaldo von einem nahezu geräumten Markt (normaler bis tiefer Leerstand) hin zu einem Mietermarkt entwickelt. Wohnungsmangel herrscht nur noch vereinzelt in den Grossstädten. Anderswo sehen sich einige Vermarkter gezwungen, Mieter mit Gratismonaten oder Konzessionen bei den Mietzinsen zu finden. Das wachsende Stadt-Land-Gefälle im Mietwohnungsbereich wird zudem durch die im Juni publizierte Leerwohnungsziffer bestätigt.

Die Kenntnisse der lokalen Marktbedingungen, Mieterbedürfnisse und deren Zahlungsbereitschaften werden in dem zunehmend kompetitiven Umfeld des Mietwohnungsmarktes auch für die richtige Sanierungsstrategie immer wichtiger. Bei hoher Nachfrage nach günstigen Mietwohnungen und zunehmendem Wettbewerb durch viele neue Überbauungen ist die zentrale Frage somit, ob und wie sich energetisch optimierte Wohnungen nach der Sanierung vermieten lassen. Tiefere Nebenkosten aufgrund energetischer Sanierungen gewinnen bei dieser Marktkonstellation an Bedeutung.

Marktpositionierung energetisch sanierter Wohnungen ist zentral

Erste Ergebnisse einer quantitativen Analyse zusammengeführter Projekt- und Angebotsdaten signalisieren, dass es vor allem Wohnungen aus ‹Kompromiss-Sanierungen› mit halbherzigen Einzelmassnahmen in der Vermarktung schwer haben. Ein signifikanter Mehrwert für die Mieter entsteht kaum. Einfache und effiziente Instandsetzungen bieten hingegen die Möglichkeit, intakte Wohnungen zu kompetitiven Mieten anzubieten. Die Vermarktungsdauer ist entsprechend kurz. Besonders im jetzigen Umfeld bietet diese Objektstrategie die Möglichkeit, sich preislich von teureren Neubauten abzuheben.

Die untersuchte Stichprobe enthält jedoch auch eine grosse Anzahl aufwendiger Sanierungen. Neben Dämmung der Hülle, Fensterersatz und neuen, regenerativen Energiequellen kommen hier auch bei Sanierungen qualitative Aspekte wie zum Beispiel Dachbegrünungen zum Einsatz. Wohnungen dieser Projekte werden sehr heterogen, gemessen an der Insertionsdauer jedoch erfolgreicher vermarktet als zum Beispiel Zwischenlösungen. Wichtig ist hierbei jedoch, dass der wirtschaftliche Erfolg dieser nachhaltigen Sanierungen nur über die Neupositionierung der Wohnungen mit gesteigertem Qualitätsstandard und entsprechend höherer Miete entstehen dürfte.

Zusammenhänge an Modellhäusern detailliert simuliert

Diese empirischen Erkenntnisse werden von detaillierten Simulationen ergänzt und bestätigt. Die Analyse von fünf Modellhäusern und drei Sanierungstiefen zeigt, dass kleine Eingriffe wie die Dämmung von  Kellerdecke und/oder Dachboden, verbunden mit dem Ersatz des Wärmeerzeugers, grosses  Energieeinsparungspotential entfalten können. Minimalsanierungen sind dabei die einzige rentable Strategie bei laufenden Mietverträgen und limitierten Überwälzungsmöglichkeiten. Für grössere Eingriffe werden die Förderbeiträge relevant und eine Anpassung der Mieten nach oben notwendig. Wenn diese beiden Punkte erfüllt sind, werden auch umfangreiche Sanierungen im Minergie-Standard aus Sicht des Bauherrn rentabel. 

Aus verteilungspolitischer Sicht sind die Höhe der Förderprogramme und die Ausgestaltung des Mietrechts entscheidend, denn am Ende geht es darum, wer die enormen Kosten der Gebäudeparksanierung tragen soll. Dies gilt um so mehr, als es sich bei den energetischen Sanierungsmassnahmen typischerweise nicht um diejenigen Investitionen handelt, die mit dem grössten Qualitätsanstieg einhergehen, wie zum Beispiel ein Totalersatz von Nasszellen oder Küchen. Die Anreize für die Sanierung von Gebäuden funktionieren gut, solange die Miete angehoben werden kann. Wenn die für die Wirtschaftlichkeit notwendige Miete aber nicht mehr marktgängig ist oder das umliegende Angebot sehr kompetitiv ist, dürfte die Zahl der energetischen Sanierungen aufgrund des zu hohen Vermietungsrisikos drastisch abnehmen.
 

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