Richtig saniert ist halb gewonnen

Ein wichtiger Beitrag, den das Bauwerk Schweiz zugunsten des Klimas leisten kann, ist eine massive Steigerung der Gebäudesanierungen. Was hindert institutionelle Investoren an Sanierungen? Und wie können sie motiviert werden, das Thema anzupacken? Eine Studie der Hochschule Luzern geht der Sache nach.

Bild Dienststelle Immobilien des Kantons Luzern

 

 

Die Energiestrategie des Bundes will bis 2050 den Energieverbrauch deutlich reduzieren, den Anteil der erneuerbaren Energien kräftig erhöhen und die energiebedingten CO2-Emissionen massiv senken. Das setzt Anstrengungen in vielen Bereichen voraus: bei der Industrie, der Mobilität oder den Gebäuden. Letztere verursachen in der Schweiz etwa die Hälfte des Energieverbrauchs.

 

Neubauten haben mittlerweile einen sehr hohen energetischen Standard. Dadurch rücken die älteren Häuser und deren Sanierungsmöglichkeiten vermehrt in den Fokus. Hier setzt das Projekt ‹SaNuInvest› der Hochschule Luzern an. Es gilt der Frage, was institutionelle Investoren davon abhält, ihre Immobilien zu sanieren, andererseits aber auch, was sie dazu motivieren kann und welche Hilfestellungen gefragt sind. Dabei arbeiten das Institut für Gebäudetechnik und Energie IGE sowie dasjenige für Finanzdienstleistungen der Hochschule Luzern mit Akteuren im Immobilienmarkt zusammen, unterstützt vom Bundesamt für Energie BFE.

 

Konzentration auf institutionelle Investoren

 

‹SaNuInvest› beleuchtet die Sicht institutioneller Investoren, unter anderem von Pensionskassen, Städten und Gemeinden sowie Grossunternehmen. Diese halten etwa die Hälfte der Gebäude in der Schweiz, und sie sind leichter zu erreichen als die Besitzerinnen und Besitzer von Einfamilienhäusern, wie Projektleiter Marvin King vom Institut für Gebäudetechnik und Energie der Hochschule Luzern erklärt. ‹Die Motivation und die Kenntnisse professioneller Investoren sind definitiv ein Schlüsselfaktor, um Energieanliegen umzusetzen›, bestätigt Rolf Moser, Leiter des BFE-Forschungsprogramms ‹Gebäude und Städte›.

 

Warum zögern Investoren, wenn es um Sanierungen geht? Einerseits verlangen Sanierungen eine grössere Investition. Andererseits, haben King und sein Team festgestellt, wirkt die Komplexität des Themas abschreckend. Denn Entscheidungen, die vor einer Sanierung getroffen werden, haben Folgen, die sich oft erst langfristig auswirken. Um die Komplexität in den Griff zu bekommen, haben King und sein Team Schlüsselfaktoren für eine erfolgreiche Sanierung herauskristallisiert und einen Leitfaden dazu entwickelt, wie Sanierungen anzugehen sind, damit sie zum Erfolg werden.

 

Schlüsselfaktoren für eine erfolgreiche Sanierung

 

Fünf wesentliche Faktoren tragen dazu bei, dass eine Sanierung nicht nur in der Planung und Umsetzung, sondern auch in den folgenden Jahrzehnten als erfolgreich betrachtet werden kann. An erster Stelle steht ein klares Pflichtenheft, das Ziele, Rahmenbedingungen und die Organisation festlegt und klärt, wer für was verantwortlich ist: für die Einhaltung der Richtlinien des Energiekonzepts und die angestrebte Ökobilanz, für das Raumprogramm, die Bauphysik, Materialien, Gebäudeautomation und Verkehrskonzept. Was als selbstverständlich erscheint, ist laut King erstaunlich häufig nicht oder unzureichend vorhanden.

 

An zweiter Stelle stehen Entscheidungen in bezug auf die architektonische Qualität. Die Entscheidung für eine hohe Qualität hat Auswirkungen sowohl auf die Erstellungskosten, die höher ausfallen, als auch auf die Betriebskosten, die nur schon deshalb niedriger sind, weil eine attraktive Immobilie teurer vermietet werden kann. Darüber hinaus wird der Nutzungszyklus verlängert, und Mieterwechsel sind in qualitativ hochwertigen Gebäuden seltener.

 

Ausschlaggebend bleibt die Bauherrschaft

 

Drittens schliesslich müssen Fragen der Gebäudetechnik geklärt sein. ‹Low-Tech oder sogar No-Tech ist das neue High-Tech›, fasst Marvin King die Ergebnisse zusammen. Gebäude werden mit immer komplexerer Technik ausgerüstet, um energetische Anforderungen einzuhalten oder um einen höheren Komfort zu erreichen. Doch je weniger Technik eingebaut sei, desto geringer seien die Unterhaltskosten. Schliesslich seien auch Verarbeitung und Ausführungsqualität sowie der laufende Unterhalt zu berücksichtigen.

 

Die grundlegenden Entscheidungen lägen nach wie vor bei der Bauherrschaft, sagt King: ‹Sie muss entscheiden, wie sie ein Objekt nutzen will und wieviel Flexibilität für zukünftige nachhaltige Nutzungen möglich sein soll. Wir hoffen, dass die Erkenntnisse unseres Projektes nicht nur zum Erreichen der Energieziele des Bundes, sondern auch zur Werterhaltung von Immobilien in der Schweiz beitragen.›

 


Links www.hslu.ch | Neuerscheinung ‹Optimierungsstrategien im Nutzungszyklus von Immobilien› (Springer 2018)