Strategien für günstige Mietwohnungen an zentralen Lagen

Bezahlbare Familienwohnungen mit einer Miete von weniger als 2000 Franken pro Monat können auch unter Marktbedingungen an den begehrten zentralen Lagen gebaut werden, ohne dass ein Investor Renditeeinbussen in Kauf nehmen oder öffentliche Gelder beanspruchen müsste. Dies legt eine Studie dar, welche das Bundesamt für Wohnungswesen zusammen mit Halter Unternehmungen und Pensimo Management herausgegeben hat.

 

Wo die Mieten drücken

 

Nicht ‹günstige› Regionen in bezug auf Brutto-Neubaumieten einer 4,5-Zimmer-Wohnung (Berechnungen für eine Mietwohnung mit 4,5 Zimmern, Kanton Genf: 5,5 Zimmer), Neubau, im 1. Obergeschoss, durchschnittlich ausgebaut, durchschnittliche Lage in der Ortschaft/im Stadtquartier)

 

Quelle: Fahrländer Partner | Studie ‹Günstiger› Mietwohnungsbau ist möglich – Herausforderungen, Perspektiven und Ansätze für die Projektentwicklung im kompetitiven Umfeld zentraler Standorte

 

In der Schweiz ist die Mietzinsbelastung für einen wachsenden Teil der Bevölkerung hoch. Wie letztmals Ende der achtziger Jahre hat sich der Wohnraum in etlichen grossen Schweizer Städten und ihren Agglomerationen verknappt. Für viele Neuzuzüger und Haushalte, die umziehen wollen oder umziehen müssen, besteht das Problem, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Oftmals verbleibt der Wegzug an die Peripherie, wo ein tieferes Mietzinsniveau besteht, als einzige Option.

 

Der seit Jahren anhaltende Nachfragedruck in den Zentren führt dazu, dass vielerorts vermehrt ältere Mietwohnungen abgerissen und durch grössere und entsprechend teurere Wohnungen ersetzt werden. Günstige Altbauwohnungen gehen damit verloren.

 

Rückkehr zu kompakten Wohnungen

 

Die Autoren der Studie skizzieren Lösungsansätze, wie auf einem unter Marktbedingungen erworbenen Baugrundstück günstige Wohnungen erstellt werden können, ohne dass ein Investor aus dem freitragenden Wohnungsbau massgebliche Renditeeinbussen in Kauf nehmen oder dafür öffentliche Gelder beanspruchen müsste.

 

Aus technischer und finanzieller Sicht müsste eine Rückkehr zu kompakten Wohnungen erfolgen, wie die Studie aufzeigt. Dabei können die Abstriche an Wohnfläche und Ausbaustandard durch Verbesserungen kompensiert werden, beispielsweise im unmittelbaren Wohnumfeld (z.B. begehbares Flachdach). Dies wird anhand des von den Autoren entworfenen prototypischen Muster-Mehrfamilienhauses illustriert.

 

Aussagen für die Agglomeration Zürich

 

Als Vergleichsobjekt dient ein kürzlich fertiggestelltes Mehrfamilienhaus in der Stadt Zürich, für das Erträge und Kosten vorliegen, so dass der heutige Landwert berechnet werden kann. Durch eine detaillierte Kalkulation der Erstellungskosten für die neu entworfenen ‹günstigen› Wohnungen wurde berechnet, welche Miete notwendig wäre, um den Landkauf sowie die Kosten der Liegenschaft zu finanzieren.

 

Dabei zeigt sich, dass es beispielsweise in Zürich-Altstetten möglich wäre, 4,5-Zimmer-Mietwohnungen zu erstellen, die ohne Subventionen und andere Vergünstigungen für weniger als 2000 Franken pro Monat einschliesslich Nebenkosten vermietet werden könnten. Eine 3,5-Zimmer-Mietwohnung könnte für weniger als 1600 Franken inklusvie Nebenkosten bereitgestellt werden.

 

Die Verfasser des ‹günstigen› Konzept heben zudem den Aspekt der Verdichtung hervor: Während bei Ersatzneubauten zwar oftmals deutlich mehr Fläche erstellt als abgerissen werde, würden meistens deutlich grössere Wohnungen gebaut, so dass die Zahl der Wohnungen nur unwesentlich zunimmt. Mit dem vorliegenden Konzept der ‹günstigen› Wohnungen werde dem Postulat des haushälterischen Umgangs mit dem Boden Rechnung getragen.

 

Link www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/index.html?lang=de

 

 

 

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